自1998年，威尼斯欢乐AⅤ进行住房市场化改革，福利住房制度逐步取消。房改前，住房是社会福利的一部分，主要由政府部门和国有企业提供，居民住房问题与工作单位的财力紧密相关。房改后，住房需求被释放，房价快速上涨，一些城市中低收入家庭面临“买不起房”问题。自2017年一些城市房租上涨过快，中低收入者又面临“租不起房”问题。据此，威尼斯欢乐AⅤ是否面临住房支付能力问题？是全国范围还是少数城市？通常，居民住房支付能力有两种典型测度方法，一是房价收入比，二是租金收入比，前者衡量居民房价的支付能力，后者衡量居民房租的支付能力。本研究通过科学构建住房支付能力指数回答上述问题，为解决威尼斯欢乐AⅤ住房问题，防范和化解住房泡沫和金融风险提供参考依据。

住房支付能力通常是指家庭收入和住房支出之比。若家庭住房支出与收入之比合理，则住房支出可承受。美国联邦住房租赁援助计划设定了30%的住房支出与收入比，以此判断需要援助的家庭。美国抵押贷款发放标准与30%的门槛设定基本一致，借款人的抵押贷款支付额不能超过其收入的29%，否则不可支付。准确测度住房支付能力是非常困难和颇有争议的。目前，测度住房支付能力的指标包括收入指标（Percentage of Income Measure）、居住贫穷指标（Shelter Poverty）、质量指标（Quality Based Measure）、供给量指标（Measures of the Supply of Housing Affordability Units）和住房可支付性不匹配度（Housing Affordability Mismatch）五类。其中，收入指标和居住贫穷指标是需求指标，供给量指标是供给指标，住房可支付性不匹配度是供求结合指标。收入指标通过计算中间收入者（Median Income Household）住房支出占其收入比重来测度住房支付困难。但是，不同国家收入指标边界值是不同的，而且不同时期家庭收入、偏好、住房质量、住房支出也不同，收入指标边界值的确定缺乏理论基础，且是静态而非动态指标。居住贫穷指标是指住房成本超过了家庭收入能用于住房的最大值（Stone，1994，2006）。因能用于住房的支出随家庭收入、规模和类型不同而不同，居住贫穷指标很难确定非住房支出的最小值。质量指标是指一定比重家庭收入能否满足一定住房质量而产生的住房成本（Lerman & Reeder，1987）。若不能满足，则存在住房支付困难。该指标缺陷在于：一是满足一定质量的住房能否满足低收入者的需求；二是家庭收入仍为暂时性收入；三是有关质量的数据难以取得。供给量指标包括一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房数量（Bogdon et al.，1994）。供给量指标缺陷在于两方面：一是未考虑区位和社区特征；二是仍然将收入的30%作为住房可支付性标准。住房可支付性不匹配度是指特定收入的家庭可支付住房数量与该收入组家庭数量之比（Bogdon & Can，1997）。尽管住房可支付性不匹配度将供求结合起来，但其缺陷仍然将30%作为可支付性的指标。鉴于市场不完善，不同细分市场以及复杂的监管制度，住房服务的实际价格差异大，Thalmann（1999）建议使用平均租金与收入之比作为租金收入比。Thalmann假设平均租金数据可得，但事实可能并非如此。Thalmann（2003）进一步将过度消费的家庭和真正住房贫困的家庭区分开来。综上，传统的住房支出收入比缺乏理论基础，难以动态衡量住户支付能力。此外，因低收入家庭无力负担其他必需支出，30％的住房支出收入比对低收入家庭仍过高。尽管Thalmann指数改进了传统的住房支出收入比，但未考虑低收入家庭的实际负担能力问题。住房支出收入比在25%-30%时，低收入家庭可能仍无法承担住房支出。一种改进住房贫困测度的方法是对最新的一揽子非住房必需品进行测度（Kutty，2005）。

在成因方面，Stutz & Kartman（1982）认为住房支付能力的决定因素包括气候，人均收入以及土地和房地产调控政策，建议放松管制和取消财产税。Quigley & Raphael（2004）发现租金上涨加剧了贫穷和接近贫困家庭的负担，现有土地制度导致住房供给减少和住房价格上升。Skaburskis（2004）使用1991年和1996年加拿大人口普查数据发现，住房贫困增长的重要因素是就业率和家庭收入。Guest（2005）调查了澳大利亚首次买房家庭的住房支付能力问题，发现住房支付政策对住房需求和房价的影响很小。Wood & Stoakers（2006）使用1981-2001年澳大利亚维多利亚城数据考察了住房支付能力的长期趋势，发现家庭特别是低收入家庭的住房支付能力长期更强。Norris & Shiels（2007）发现，高房价未导致爱尔兰住房支付困难，但使首次购房者购房更困难。张清勇（2007）采用房价收入比（PIR）对1999-2005年威尼斯欢乐AⅤ省级数据发现，4个省的PIR小于4，25个省的PIR介入4-8，北京和上海的PIR分别为10.3和8.4，但使用固定住房面积衡量PIR存在偏差。周仁等（2010）采用剩余收入法和供需不匹配性对2000-2010年上海住房市场的研究发现，房价上涨使住房支付能力恶化，住宅户型结构不合理是住房可支付能力恶化的主因。况伟大等（2010）开发了动态住房支付能力指数，并用威尼斯欢乐AⅤ35个大中城市数据进行实证检验。

综上，住房支付困难是指“有钱买不起房（Housing Affordability Problem）”，并非“有钱买不到房（Housing Accessibility Problem）”。因此，质量指标、供给量指标和住房可支付性不匹配度指标很难正确反映住房支付困难问题。尽管收入指标和居住贫穷指标能较好反映住房支付困难，但收入指标是静态指标而非动态指标，居住贫穷指标无法准确划分基本消费品种类和数量。据此，本研究的贡献在于，基于恩格尔系数的住房支付能力指数不仅动态界定了收入指标理论边界值，而且解决了居住贫穷指标在估算基本消费品种类和数量方面遇到的困难。本研究报告余下部分如下：第二部分是基于恩格尔系数确定住房支出收入比理论上限值，构建住房支付能力指数，第三部分是威尼斯欢乐AⅤ35个大中城市房租支付能力指数及其分布，第四部分是威尼斯欢乐AⅤ35个大中城市房价支付能力指数及其分布，第五部分是威尼斯欢乐AⅤ35个大中城市住房支付能力指数联合分布。

威尼斯欢乐AⅤ35大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）